Les démembrements de la propriété partie 3

II)Les servitudes

Selon l’article 637, la servitude est une charge imposée à un fonds (fonds servant) au profit d’un autre fonds (fonds dominant). Certaines servitudes confèrent une prérogative particulière au propriétaire du fonds dominant (ex : servitude de passage). D’autres servitudes imposent une interdiction au propriétaire du fonds servant (ex : servitudes relatives aux vues sur les propriétés voisines).

   1)Modes d’établissement

   a)Servitudes légales

Elles sont établies par le législateur. Certaines sont d’utilité publique (ex : servitudes pour l’établissement des lignes électriques ou téléphoniques ; servitudes pour le survol des téléphériques). Mais beaucoup d’entre elles sont d’utilité privée : servitudes relatives à l’écoulement des eaux (art. 640), servitudes relatives aux vues sur les propriétés voisines (art. 678), servitudes établissant des distances pour les plantations (art. 671-673), ou encore les servitudes de passage en cas d’enclave (art. 682). 

   b)Servitudes établies par titre

Le titre est l’acte juridique constitutif de la servitude. Il peut s’agir d’un contrat à titre onéreux, d’une convention à titre gratuit ou d’un testament. Pour être opposable aux tiers le titre doit avoir été publié à la Conservation des hypothèques.

Selon l’article 686, la liberté de constitution est le principe. Mais la servitude ainsi créée ne doit pas être contraire à l’ordre public, et il ne doit pas s’agir de services « imposées à la personne, ou en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ».

   c)Servitudes acquises par prescription

Certaines servitudes peuvent être constitués par prescription acquisitive s’il y a possession effective (et non simple tolérance du voisin) si cette possession est exempte de vice, et si elle a duré trente ans (art. 690). Mais seules peuvent être ainsi acquises les servitudes « continues et apparentes » (art. 690).

Les servitudes continues sont celles dont l’usage peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme pour être exercées (ex : servitudes de vue). Les servitudes apparentes sont celles « qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte ou une fenêtre… » (art. 689).