Le droit de propriété partie 5

   b)L’indivision forcée

L’usage auquel la chose est destinée oblige parfois à en interdire le partage : l’indivision est forcée. Il en existe deux cas : la mitoyenneté et la copropriété par appartement.

   *La mitoyenneté des clôtures

Une clôture est mitoyenne quand elle appartient de façon indivise aux propriétaires des deux fonds qu’elle sépare. C’est donc une forme de copropriété, réglementée par les articles 653 à 673 du code civil. L’article 653 présume que tout mur bâti à la limite extrême d’un fond est mitoyen dès lors que les deux fonds contigus sont entièrement clôturés. Mais cette présomption tombe devant la preuve contraire apportée par titre ou par marques contraires (énumérées par l’article 654 du code civil).

L’article 661 permet à un propriétaire n’ayant aucun droit sur le mur d’obliger son voisin à lui en céder la mitoyenneté si ce mur est construit à la limite séparative des fonds. Mais il devra alors payer une indemnité représentant la moitié de la valeur du sol qu’occupe le mur, et la moitié du coût de construction du mur estimé à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état actuel de ce mur. A l’inverse, le propriétaire d’un mur privatif contre lequel le voisin a appuyé une construction peut obliger celui-ci à en acquérir la mitoyenneté. La mitoyenneté s’acquiert aussi par un usage prolongé (usucapion) notamment après avoir adossé depuis trente ans une construction contre un mur qui était privatif.

Les propriétaires mitoyens bénéficient en commun de l’usage et de la jouissance de la clôture (ils peuvent notamment y adosser des constructions). Ils participent en commun à son entretien.

Le propriétaire mitoyen a le droit de faire à ses frais des exhaussements, dont il sera alors propriétaire privatif. Mais son voisin peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur utilisé pour l’exhaussement et la moitié de la dépense estimée au jour de l’acquisition (art. 660 du code civil).

Chaque propriétaire mitoyen peut abandonner son droit de mitoyenneté, ce qui lui permettra d’échapper au paiement des frais d’entretien du mur. L’abandon sera cependant impossible de la part d’un copropriétaire qui a appuyé son immeuble au mur.